8
深圳市陆壹捌捌玖信息咨询有限公司

深圳市陆壹捌捌玖信息咨询有限公司

信息咨询、市场信息咨询、经济信息咨询、投资咨询、企业管理咨询、企业形象策划、市场营销策划、从事广告业务、房地产经纪、物业管理于一体的专业服务
详细企业介绍
  深圳市陆壹捌捌玖信息咨询有限公司(简称:“陆壹捌捌玖”)、陆壹捌捌玖成立于2016年01月22日、是一家专业的、企业信息服务咨询公司、公司主要服务于:信息咨询、市场信息咨询、经济信息咨询、投资咨询、企业管理咨询、企业 更详细
  • 行业:其它商务咨询
  • 地址:深圳市福田中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦群楼108-C
  • 电话:400 7165 112
  • 传真:QQ790317373
  • 联系人:陆壹捌捌玖
公告
写字楼 商铺 住宅 企业信息服务咨询
更多合作加盟
暂时没有新闻!
站内搜索

房价为什么这样高?揭秘5大幕后推手

字体大小: - - haizhan   发表于 16-06-10 11:55     阅读(255)   评论(0)     分类:房产评论

想要探究中国高房价的内因,首先得从其构成因素分析,新建小区的平均房价,或者一套新房的价格,主要包含了五个因素:地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

首先来看地价。

如果把房子比作面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵了,面包自然提价。热点城市的地王,遭开发商哄抢,出现面粉贵过面包也不奇怪。

房价越高的城市,地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右。假如一两年以后,卖房时以8万左右的价格出售,那么地价就占比六成。相比之下,一个中西部的三四线城市,楼面价假设2000元,而房价为6000元,则地价占房价比重只有三成。

数据显示,过去十年,地价涨幅大于房价涨幅,导致地价在房价构成中的比重越来越大,当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的受益者。

第二,要看建安成本。

建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成,两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明,全国房地产开发企业房屋建造价,由2001年的每平米1128元,持续增长至2013年的2643元。

从商品房销售均价来看,2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元;2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知,房屋造价占房屋售价的比重,全国由2001年的52%降至2013年的42%

不同省份和城市,主要是人工成本和住宅档次有别,所以建安成本存在差异,比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房,则还会增加几百至几千元不等,其中一二线城市中高档精装修房,成本可达3000-5000元。

第三、房地产税费。

房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个,契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税,其中前五个税种纯属于房地产税种。

2014年,全国新建商品房销售总金额为7.63万亿,也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%

不过,实际税收占比没有29%这么高,因为七税当中还包括了二手房交易税,比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主,打个折扣,则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。

第四、开发商融资成本。

房地产是资金密集型产业,而资金也是有成本的,尤其开发商通过借贷融资,产生高额的利息支出。过去很多年,在楼盘开发的过程中,开发商自有资金率为两三成,其余七八成都需要借助于外部融资。

20142015年,随着全国房地产调控放松,开发商融资环境有所改善,在2015年的二三季度,万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高,在房地产开发利润连跌几年的情况下,多数房企纯属给金融机构打工,自己所获收益却微不足道。

第五、开发商利润

2015年前三季度,80家上市房企总营业收入4244亿元,净利润343亿元,净利润为8%,首次跌至个位数。

考虑到营业利润范畴大于净利润,前者没有减去企业所得税(税率为25%),因此10%的营业利润率,相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年,也尚难言到底。

民企求利,不像国企还肩负一定的社会责任,当利润率降至一定程度后,自然会减少生产量,甚至退出这个行业。

综上所述,根据数据估算,现阶段全国房价的构成,大概占比为:地价40%左右,建安成本30%左右,税费15%左右,融资成本8%左右,开发商利润占7%左右。由此可见,高房价幕后的五大黑手,土地成本占大头!

在很多发达国家,房地产市场已进入成熟平稳阶段,建安成本一般占房价的六七成,地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下,我国的房地产行业仍处在草莽时代,地价与税费占比偏高,自然这样跟政策与制度有关。无论如何,我国房价的构成,还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者,应足够重视,并逐步推进相关改革。

返回文章列表标签:房产评论   高房价的内因   五个因素   地价   建安成本   税费   企业融资成本   企业利润  

分享到:

下一篇:万科如何下注中国未来的城市形态? 上一篇:电梯房应该选几层?选对楼层全家舒心!

发表评论评论 (0)
发表评论

登录名   密码   游客无须输入密码     注册企博网帐号

验证码